La transmission de patrimoine immobilier est une étape cruciale. Elle soulève de nombreuses questions. Hélène Samain, Managing Partner chez Yours Advisory, nous éclaire sur les règles et stratégies de transmission des biens selon leur mode de détention, directe ou indirecte. Ces règles sont similaires en Wallonie et à Bruxelles.
La détention immobilière directe implique que les personnes physiques possèdent les immeubles et perçoivent les loyers directement. En revanche, la détention indirecte se fait via une société : les immeubles sont détenus par la société et les loyers sont encaissés par elle. « La différence majeure réside dans la perception des revenus », explique Hélène Samain. « En indirect, les loyers sont perçus par la société et ne sont distribuables aux associés, dans la majorité des cas, que sous la forme de dividendes. »
Transmission directe : flexibilité et avantages
Pour la détention directe, la transmission peut se faire en pleine propriété ou en conservant l’usufruit. Notre interlocutrice privilégie cette seconde option : « Conserver l’usufruit permet de garder le contrôle et les revenus des immeubles, ce qui constitue une source de revenus récurrente précieuse. »
Commencer la transmission de son patrimoine ne signifie pas systématiquement se priver de ses revenus. Anticiper permet de gérer l’avenir.
Un atout majeur de cette option est le régime de donation par tranches : « On peut transmettre 150.000 euros par enfant et par donateur tous les trois ans à un taux réduit de 3 %. Cela permet, par exemple, à un couple avec trois enfants de transmettre près de 900.000 euros à 3 % en une fois. » Ce cycle triennal offre ainsi une opportunité d’organisation successorale pour les propriétaires d’un parc immobilier.
Transmission indirecte : complexité et solutions
Pour la détention indirecte, la transmission des parts de société relève des donations de valeurs mobilières, avec un taux réduit de 3,3 % en ligne directe en Wallonie. La détention en société est généralement conseillée pour un patrimoine immobilier important. « Pour deux ou trois immeubles, la détention directe est souvent plus avantageuse fiscalement, car les revenus sont encaissés par la société et leur sortie est généralement fiscalisée », précise Hélène Samain.
Conserver l’usufruit permet de garder le contrôle et les revenus des immeubles, ce qui constitue une source de revenus récurrente précieuse.
Une particularité de la transmission indirecte est l’application du régime favorable aux entreprises familiales. « Ce régime n’est pas applicable aux sociétés immobilières pures, en détention passive et location. Toutefois, si la société est mixte, combinant immobilier et une activité opérationnelle réelle et principale comme de la promotion immobilière ou de la gestion hôtelière, l’exonération est dans certains cas possible après analyse. »
Transmission n’est pas forcément cession
Yours Advisory développe une approche sur mesure pour chaque client. « Nous demandons toujours : ‘Souhaitez-vous conserver ces biens sur le long terme ?’ Dans tous les cas de figure, il n’y a pas de solution miracle en immobilier ; c’est du cas par cas, vendre un bien peu rentable pour transmettre l’argent est parfois préférable. »
Néanmoins, poursuit la Managing Partner, « à 60 ans, il est judicieux d’envisager la transmission, en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Les donations directes d’immeubles doivent être planifiées par étapes afin de limiter le frottement fiscal, notamment en respectant un intervalle d’au moins trois ans. À l’inverse, la transmission indirecte via des actions/parts d’une société détenant les immeubles est souvent plus avantageuse, celles-ci étant soumises à un taux fixe de 3,3 %, et donne la possibilité de transmettre le patrimoine immobilier en un bloc. »
En guise de conclusion, Hélène Samain partage un message clé : « Commencer la transmission de son patrimoine ne signifie pas systématiquement se priver de ses revenus. Anticiper permet de gérer l’avenir. Même si un immeuble transmis est vendu dix ans plus tard, le prix de cession reste en indivision entre les nus-propriétaires et les usufruitiers.
Ces montants sont réinvestis dans de nouveaux actifs tout en conservant la répartition usufruit/nue-propriété, qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’un portefeuille de valeurs mobilières. En somme, transmission n’est pas forcément cession si l’usufruit est conservé. »