Le choix d’un immeuble de bureau dépend de multiples critères, de surcroît en constante évolution comme les prix de l’immobilier et de l’énergie. Des changements forcés par la crise sanitaire paraissaient temporaires. Ils risquent de s’installer dans la durée.
Fondateur & Directeur général d’Anixton
Entre le début de la crise sanitaire et aujourd’hui, le taux d’occupation estimé des bureaux a chuté de 50 % environ, en raison notamment du télétravail. Parallèlement, le besoin de salles de réunion a fortement augmenté, passant de 20 à près de 50 % des surfaces totales. Et pour cause, comme le pointe Vincent Gérin, Fondateur & Directeur général d’Anixton, « nombre d’employés se rendent désormais au bureau essentiellement pour y rencontrer leurs collègues, y travailler en équipes ou participer à des formations. Pour les attirer, certaines entreprises ont même totalement transformé les espaces de travail pour les rendre plus cosy, à l’image de très beaux appartements ou de lobbies d’hôtel. »
Autre mutation, liée à la mobilité : beaucoup d’entreprises s’interrogent sur la localisation idéale de leurs bureaux. Faut-il centraliser à proximité de moyens de transports en commun ou délocaliser dans plusieurs villes grâce à des espaces de coworking distincts ? Les débats vont bon train.
10 % de vacance locative
La question des locations est tout aussi marquante. Notre interlocuteur souligne le chiffre de 10 % de vacance locative : « Environ 1,2 million de m² de bureaux sur un parc de 12 millions sont entièrement inoccupés. À cela, s’ajoutent les nombreuses surfaces non utilisées pleinement en raison du télétravail. On serait donc plus proche de 2 millions de m² au total. Ceci peut mettre l’occupant dans une position de force au moment de négocier un contrat de bail ou un achat immobilier. »
Parallèlement à ce phénomène, les loyers de base des bâtiments neufs, bien situés et énergétiquement performants, sont extrêmement élevés : de l’ordre de 300 € le m² par an, contre environ 200 € pour les bureaux plus anciens. Toutefois, estime Vincent Gérin, « Compte tenu des coûts énergétiques qui flambent et de la densité d’utilisation bien plus faible des bâtiments anciens, un bâtiment neuf reste plus intéressant et participe à la réduction de l’empreinte carbone des sociétés. »
Le problème, c’est que ces bâtiments sont aussi très rares, « notamment parce qu’à Bruxelles, en raison des délais d’obtention des permis, cela prend de 5 à 10 ans pour parvenir à la mise sur le marché d’un bâtiment. C’est d’autant plus dommage qu’avec l’évolution rapides des techniques – automatisation, isolation, etc. -, ce type de bâtiment est moins performant qu’il aurait pu l’être lorsqu’il arrive sur le marché. »