Rénovation d’un bâtiment d’envergure : mode d’emploi

Construire ou rénover un immeuble exige bien entendu de la méthode. Comme le souligne Thomas Hoenig, Managing Director de Hoptimize Powered by Ingenium, c’est encore plus vrai lorsque, dans le cadre d’une rénovation de grande ampleur, on se donne des objectifs ambitieux en termes de durabilité, de bâtiment intelligent, d’économies et de confort.

Thomas Hoenig

Managing Director

Hoptimize Powered by Ingenium

Quels sont vos objectifs en tant que bureau d’études en techniques spéciales du bâtiment ?

Thomas Hoenig  : «  Depuis quelques années, Hoptimize s’est associé avec Ingenium Group, créant une belle synergie pour conseiller, optimiser les propriétés physiques des bâtiments, ainsi que concevoir et dimensionner leurs systèmes techniques. Que ce soit pour des projets de construction ou de rénovation en mode occupés et non occupés, nous visons à obtenir des bâtiments durables, intelligents, confortables et d’une maintenance aisée. Les économies d’énergie font partie de nos priorités majeures. »

Dans le cadre d’une rénovation de grande ampleur, quelle méthodologie préconisez-vous pour atteindre ces objectifs ?

À partir du moment où un bâtiment est occupé, il évolue. Il faut en optimiser le fonctionnement grâce à divers réglages des équipements et installations techniques.

Th. H. : « Elle se déroule souvent en quatre étapes  : une étude de préfaisabilité  ; une étude de faisabilité ; des études techniques, couplées à un dossier d’appel d’offres et à un suivi d’exécution ; enfin, l’accompagnement en vue d’optimiser le fonctionnement du bâtiment. La première étape consiste à explorer toutes les pistes susceptibles de valoriser le bâtiment, en termes de confort d’occupation et d’impact environnemental. Nous partons d’une ‘longlist’ de solutions durables, que nous mettons régulièrement à jour en fonction des évolutions technologiques. Le travail de nos experts vise à y identifier les pistes les plus pragmatiques pour un immeuble : géothermie, réseau chaleur, énergie solaire, etc. »

La valorisation immobilière entre-t-elle dans le cadre de votre expertise ?

Th. H. : « Non. Cependant, nous participons activement à améliorer le confort des occupants et à faire baisser les consommations énergétiques. Ces éléments ont évidemment un impact considérable sur la revalorisation d’un bien, qu’il soit destiné à la vente ou à la location. »

Après la ‘longlist’ vient tout logiquement une ‘shortlist’…

Th. H. : « Exactement ! La confrontation de l’expertise du client et de nos collaborateurs permet d’obtenir cette ‘shortlist’ de pistes qui nous semblent valables, notamment sur le plan énergétique. Après quoi, on passe à l’étude faisabilité lors de laquelle nous réalisons un audit qui permet de scanner le bâtiment en détail. Sur la base d’une série de paramètres – programme des exigences du maître d’ouvrage, affectation du bâtiment, budget, planning, etc. -, nous établissons divers scenarios. Pour chacun de ceux-ci, nous déterminons les avantages et désavantages : contraintes, potentiel de réduction de CO2, dépenses en capital (CapEx) et en exploitation (OpEX), retours sur investissements (ROI), confort des occupants, conséquences sur le planning, etc. Le maître d’ouvrage s’appuie ensuite sur cette étude et sur nos recommandations pour définir la meilleure direction à prendre. Nous intervenons donc en tant qu’ingénieurs conseils. »

En quoi consiste l’étape suivante ?

Th. H. : « Sur la base de la direction prise par le maître d’ouvrage, on entre dans une phase de ‘detailed design’. Autrement dit, nous détaillons les calculs, les plans techniques et les estimatifs afin de pouvoir déposer un dossier d’appel d’offres sur le marché, comportant entre autres des cahiers des charges et des métrés précis. Cela permettra de faire jouer la concurrence et de demander des prix en toute neutralité. Ensuite, successivement, nous assistons le maître d’ouvrage pour la désignation de l’entreprise d’exécution, contrôlons les dossiers d’exécution et suivons l’évolution du chantier pour nous assurer de sa bonne réalisation dans les règles de l’art et selon nos prescrits. Tout cela se termine par des tests fonctionnels et des campagnes de mesures avec les entreprises, afin de vérifier le bon fonctionnement des installations techniques. Une fois cela réalisé, on aboutit aux réceptions provisoire et définitive du bâtiment. »

Au stade ultime, vous proposez un accompagnement. Dans quel but ?

Th. H. : « À partir du moment où un bâtiment est occupé, il ‘vit’ et donc évolue. Il faut en optimiser le fonctionnement grâce à divers réglages des installations techniques. C’est un gage de pérennité et de performances maximales de celles-ci, mais aussi de sécurité, de confort et de justes consommations énergétiques. »

Pouvez-vous illustrer cela par l’un de vos projets ?

Th. H. : « Nous sommes actuellement en train de finaliser le remplacement des systèmes de production d’énergie du bâtiment de Fedris. Construit en 1972, il est situé avenue de l’Astronomie à Saint-Josse, pour une surface hors-sol de près de 19.000 m². La rénovation des installations techniques centrales a permis un gain de CO2 estimé à plus de 70 % (*) et une belle revalorisation financière, conduisant à un ROI d’un peu plus de 5 ans. »

(*) prise en compte du changement de technologie de la production frigorifique (machine à absorption vers des machines à compresseurs électriques)