Investir dans l’immobilier, c’est devoir faire de nombreux choix. L’un de ceux-ci, et non des moindres, est de choisir entre investir dans une nouvelle construction, dans un bâtiment existant ou dans un projet de rénovation. De quoi faut-il tenir compte ? Alexander Ryckaert, Sales Manager chez le promoteur immobilier Urbicoon, nous en dit plus.
C’est un cliché, mais comme la plupart des clichés, il contient une grande part de vérité : lorsque vous vous lancez dans une rénovation, vous savez quand vous commencez, mais jamais quand ça sera terminé. « Avec une nouvelle construction, vous optez pour la sécurité », déclare Alexander. « Vous payez plus cher, mais vous y gagner des années de sérénité. Votre bâtiment est paré pour l’avenir, érigé selon les normes les plus récentes et assorti d’un bon PEB. Vous êtes protégé par la loi Breyne et vous échappez à la taxe carbone qui entrera en vigueur ces prochaines années, car les nouvelles constructions sont presque toujours chauffées à l’aide de systèmes tels qu’une pompe à chaleur et des panneaux solaires. Le rendement brut d’un appartement existant est certes plus élevé au début, mais les chiffres montrent que le rendement net d’une nouvelle construction est supérieur à long terme. »
Cela ne signifie pas que les rénovations n’ont rien pour elles, nuance Alexander. « Elles offrent un modèle de revenus valable pour certains investisseurs, pour les personnes qui ont du temps et des connaissances en construction. Il faudra en effet demander des devis et les comparer, puis suivre le chantier de très près. C’est tout un art. Si vous ne vous y connaissez pas, cela peut être très risqué. Les projets de rénovation qui dépassent le budget initial de 30 ou 40 % et qui durent deux fois plus longtemps que prévu sont plus la règle que l’exception. Vous pouvez bien entendu confier toutes ces tâches à des tiers, mais votre rendement fondra alors comme neige au soleil. »
Il y a une pénurie structurelle d’immobilier locatif, surtout dans les villes.
Alexander Ryckaert, sales manager chez le promoteur immobilier urbicoon
Le taux de TVA avantageux de 6 % en cas de démolition et de reconstruction est un atout de certains projets de nouvelle construction. « Vous payez 6 % de TVA, au lieu de 21 %, sur la valeur de construction de tels projets », explique Alexander. « Cela correspond à une réduction de 10 % sur le prix total, tous frais compris. Pour les investisseurs (y compris les sociétés), c’est une opportunité unique. Cela revient de facto à acheter une nouvelle construction, avec les avantages fiscaux d’un appartement déjà construit. Mais le gouvernement cherche à augmenter ses recettes. Je doute donc que ce système dure éternellement. De plus, il met sous pression le prix des terrains éligibles à la règle des 6 %. Si les promoteurs peuvent en retirer de plus grandes marges, les propriétaires sont aussi tentés de demander des prix plus élevés. »
Plusieurs catégories d’investisseurs s’adressent à Urbicoon, selon Alexander. « Par exemple, des entrepreneurs, des sociétés de gestion, des personnes qui mettent chaque année un peu d’argent de côté pour acheter un immeuble comme investissement tous les deux ou trois ans. Nous avons également beaucoup de «bons pères de famille» presque retraités qui investissent dans l’immobilier pour conserver leur niveau de vie plus tard, souvent en pensant déjà à la planification de leur succession : la nue-propriété pour les enfants, l’usufruit pour les parents. Parfois aussi des personnes qui achètent plus tôt, qui investissent dans un bien qui deviendra plus tard leur logement. Mais tous ont un point commun : ils veulent un rendement sûr et stable, sans tracas. Nous répondons aussi à ce souhait avec RentMore, notre service de location. De cette façon, vous vous déchargez de tout souci, de l’achat à la location, en passant par la construction. »
L’immobilier reste un refuge pour les investisseurs, selon Alexander. C’est une vieille tradition qui est là pour durer. « Il y a une pénurie structurelle d’immobilier locatif, surtout dans les villes. La demande augmente, mais l’offre ne suit pas, ne serait-ce qu’en raison de la problématique des permis. Et l’immobilier est un investissement qui résiste à l’inflation, qui permet en outre une plus-value. Il est aussi parfaitement possible d’investir dans l’immobilier en empruntant de l’argent. Le prêt est remboursé par le locataire, ce qui crée souvent un levier supplémentaire sur le rendement. Essayez de faire la même chose avec des actions, ça ne se passera pas aussi bien. Mais attention, si vous voulez vous enrichir rapidement, l’immobilier n’est peut-être pas l’investissement le plus adapté. C’est un investissement à long terme très sûr et très stable, ce qui en fait une excellente fondation pour un portefeuille bien diversifié. »