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Immobilier : diversifier ses investissements reste la règle de base

Stéphan Sonneville, Vice-Président de l’UPSI, l’Union professionnelle du secteur immobilier, en est persuadé : la brique a encore de très beaux jours devant elle. En matière d’investissement, le maître-mot reste néanmoins la diversification.

Texte : Philippe Van Lil – Photo : Tim Dirven

Comment se porte le marché immobilier ?

Stéphan Sonneville : « Ces dernières années, il s’est installé de plus en plus comme une valeur refuge dans le portefeuille des investisseurs. La crise sanitaire l’a encore confirmé et, de manière sous-jacente, celle du climat poursuivra cette tendance. Il faut évidemment tenir compte des différentes branches de l’immobilier et de leur attrait respectif. »

La diversification des types d’investisseurs et des catégories de produits explique en grande partie la bonne santé du secteur.

« En outre, comme pour l’or que l’on peut acheter en lingots ou via des actions dans les mines, l’immobilier peut s’acheter soit directement via la brique soit via les marchés financiers. On peut aussi se positionner comme propriétaire, actionnaire, bailleur de fonds, développeur de projets, Asset Manager… La diversification des types d’investisseurs et des catégories de produits explique en grande partie la bonne santé du secteur. »

Quels conseils donnez-vous aux investisseurs ?

S. S. : « Nos villes, habitudes de consommation, méthodes de travail et besoins en termes d’habitat sont autant d’éléments en perpétuel changement qu’ils justifient à eux seuls que l’on ne mette pas tous ses œufs dans le même panier. Celui qui comprend les tendances de la société investira un peu dans les maisons de repos, un peu dans les habitats pour étudiants, un peu dans les bureaux, etc. »

« La règle reste aussi la diversification au vu des divers métiers : les sociétés actives dans l’asset management ont des revenus locatifs ; les promoteurs ont des marges de promotion, souvent plus rentables mais aussi plus risquées… sans oublier les actionnaires, les bailleurs de fonds, les privés achetant un appartement, etc. La diversification peut être aussi géographique : quand vous achetez des actions d’une société belge d’investissement immobilier, vous investissez aussi bien en Belgique qu’à l’étranger si ses activités sont géographiquement diversifiées »

À quels défis le secteur est-il confronté ?

S. S. : « Pour les promoteurs immobiliers, les exigences environnementales augmentent sans cesse. En résidentiel par exemple, le critère de la performance énergétique des bâtiments (PEB) est de plus en plus contraignant. Ceci engendre une architecture plus élaborée et souvent des coûts de construction plus élevés, compte tenu aussi de la hausse des prix des matériaux. »

Celui qui comprend les tendances de la société investira un peu dans les maisons de repos, un peu dans les habitats pour étudiants, un peu dans les bureaux, etc.

« À tout cela, s’ajoutent des procédures urbanistiques de plus en plus longues. Les pouvoirs publics nous demandent de faire de l’immobilier économiquement accessible mais la lenteur, la lourdeur et le changement perpétuel de leurs décisions ne nous facilitent pas la tâche. Même si la profession a la volonté de s’adapter aux nouvelles exigences, il n’en reste pas moins qu’il faudrait plus de courage politique, avec une vision cohérente à long terme en matière d’aménagement du territoire. »

Les tendances du marché immobilier

Résidentiel, logistique, retail, bureau… En termes d’investissements, chaque secteur et sous-secteur de l’immobilier présente ses avantages et ses inconvénients. Petit tour d’horizon des tendances du marché…

Le résidentiel : une valeur sûre à long terme

Dans le secteur résidentiel, quatre sous-secteurs sont en présence : le résidentiel classique, les résidences pour étudiants, le résidentiel santé – maisons de repos et de soins, etc. – et le logement dit « accessible » grâce à des partenariats public-privé. Dans chacun de ces sous-secteurs, le marché connaît des tendances positives à long terme. Les taux d’intérêt relativement bas ne sont qu’un élément d’explication.

Selon Stéphan Sonneville, Vice-Président de l’UPSI, « le résidentiel estudiantin se porte très bien vu que cette population ne cesse de croître partout en Europe. Il en va de même pour les maisons de repos voire les hôpitaux en raison du vieillissement de la population. On constate aussi une demande de logement de plus en plus grande au sein des villes étant donné la croissance de la population urbaine. Le logement étant de plus en plus difficile à trouver en ville, un marché d’investisseurs finance aussi des initiatives pour rendre le logement accessible. »

Le logistique : en pleine expansion

En ce moment, le marché logistique connaît un boom. Le développement de l’e-commerce nécessite un acheminement important des marchandises et donc plus d’entrepôts et de centres de logistique. Notre interlocuteur précise : « Un peu partout en Europe, des sociétés se sont spécialisées dans la livraison de ce genre d’entrepôts et, souvent, les gardent en portefeuille pour en encaisser les loyers. Ces entreprises connaissent une très belle croissance. »

Le retail : des hauts et des bas

Le retail comprend trois sous-catégories : les shoppings centers urbains, les grands centres commerciaux en périphérie des villes et les rues commerçantes avec leurs petits magasins. Globalement, le retail se porte un peu moins bien, à quelques nuances près cependant. 

Stéphan Sonneville : « Après avoir connu un coup terrible au moment du confinement, les shoppings recommencent à très bien fonctionner. Ils misent notamment à long terme sur une autre fonction : l’expérience client. Celui-ci ne se rend plus dans un seul magasin mais fait une journée de shopping. Les magasins deviennent ainsi bien plus des vitrines pour l’e-commerce que des centres d’achat. »

La situation des grands centres commerciaux en périphérie est relativement différenciée d’un centre à l’autre. « Ceux qui ont du succès continuent à bien fonctionner. Mais il faut savoir que les pouvoirs communaux tentent de limiter leur développement car il se fait généralement au détriment des centre-ville. » Les rues commerçantes, mises à part les plus populaires du pays, rencontrent en revanche pas mal de difficultés, en particulier parmi les petits magasins de quartier dans des endroits peu fréquentés.

Le bureau : un renouvellement nécessaire

Pour le vice-président de l’UPSI, la crise sanitaire et les confinements ont clairement montré les limites du télétravail. S’il admet que celui-ci restera une tendance de fond, il insiste sur le fait « qu’il s’agit plus d’une solution aux problèmes de mobilité et qu’il ne remplacera jamais la qualité d’une communication en présentiel.  Le siège d’une entreprise porte la culture d’entreprise, est le lieu d’instructions et de supervision, de communication informelle, etc. Sans doute travaillera-t-on autrement, dans des locaux réaménagés, plus petits et plus ‘verts’. Comme le parc de bureaux actuels est de toute évidence obsolète, il faudra bien adapter, rénover et construire de nouveaux espaces de travail. Une bonne nouvelle pour les promoteurs ! »

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