Gaëtan Hannecart, Président exécutif de Matexi, leader belge de la promotion immobilière, livre un constat sans concession sur la crise du logement. Entre hausse des coûts, complexité fiscale et urgence climatique, Gaetan Hannecart appelle à un changement radical de paradigme politique pour garantir à chaque citoyen l’accès à un habitat de qualité.
Gaëtan Hannecart
PRÉSIDENT EXÉCUTIF DE MATEXI
« Le logement n’est pas un simple produit de consommation : c’est un besoin fondamental, au même titre que la santé ou l’emploi. Mais aujourd’hui, ce besoin est menacé », prévient d’emblée Gaëtan Hannecart. Ni les taux d’intérêt historiquement bas, ni les mesures fiscales existantes ne parviennent en effet à compenser une réalité brutale : la raréfaction du foncier et l’explosion des coûts de construction.
Le leurre de la rénovation thermique
Alors que les politiques publiques misent massivement sur la rénovation du bâti existant, Gaëtan Hannecart invite à la prudence. « De nombreuses rénovations actuelles sont insuffisantes pour atteindre les normes de réduction de la consommation d’énergie à l’horizon 2050. C’est un peu comme un cigare fumé aux trois quarts qu’on essaierait de rallumer pour tirer deux bouffées. À la fin, il faudra de toute façon démolir et reconstruire. »
Selon notre interlocuteur, le risque est dès lors de jeter de l’argent par les fenêtres en multipliant les travaux intermédiaires sans jamais atteindre l’efficacité énergétique requise. « La nécessité vitale est la création de nouveaux logements. La rénovation a un rôle à jouer dans la résolution de la crise de logement, mais elle ne crée pas d’unités supplémentaires, alors que la demande, portée par l’évolution démographique, continue de croître. »
Le plafond de verre de l’abordabilité
Le secteur ferait ainsi face à une équation impossible. D’un côté, les normes environnementales strictes et l’augmentation du prix des matériaux et de la main-d’œuvre tirent les coûts vers le haut. De l’autre, le pouvoir d’achat des ménages stagne. « Nous arrivons à un plafond de verre : ce que les gens savent payer est désormais inférieur au coût de revient des logements », déplore notre interlocuteur.
Ce blocage paralyse la dynamique du marché. « À quoi bon obtenir des permis de bâtir si les projets deviennent financièrement inaccessibles pour le public cible ? », s’interroge-t-il. « L’enjeu majeur n’est plus la disponibilité des terrains, mais bien l’abordabilité réelle du logement neuf. »
Le logement n’est pas un simple produit de consommation : c’est un besoin fondamental, au même titre que la santé ou l’emploi. Mais aujourd’hui, ce besoin est menacé.
Sortir du Kaa de la TVA
Face à cette impasse, Gaëtan Hannecart appelle le monde politique à une simplification drastique. « Le système fiscal est devenu illisible. La gestion actuelle de la TVA est kafkaïenne. Je plaide pour la création d’un ‘level playing field’, en l’occurrence un cadre de travail identique pour tous les acteurs, sans distinction arbitraire entre rénovation, démolition-reconstruction et construction neuve. »
« L’État doit définir l’objectif à atteindre – la performance énergétique à l’horizon 2050 -, mais il ne doit pas dicter la méthode constructive » insiste-t-il. En instaurant une fiscalité unique et cohérente, les particuliers pourraient choisir la solution la plus adaptée à leur situation, tandis que les entreprises seraient encouragées à innover pour réduire les coûts.
L’innovation au service de l’acquéreur
Malgré ce contexte difficile, des solutions émergent du secteur privé. Matexi a diversifié ses offres pour répondre à la diversité des profils et pris des mesures pour faire face à l’instabilité économique. « Outre la vente classique, nous avons lancé ‘HappyNest’ en collaboration avec BNP Paribas Fortis. Ce système permet de louer un logement neuf avant de l’acquérir, facilitant ainsi la constitution d’une épargne. En outre, nous misons sur la transparence totale en faisant des offres qui comprennent l’entièreté des coûts, avec un prix fixe à la signature. Donc, pas de mauvaises surprises à l’arrivée. »
En conclusion, le président exécutif de Matexi rappelle que la qualité de l’habitat conditionne tout le reste : la santé, la formation et l’insertion sociale. « Sans une politique cohérente reposant sur une vision claire des affectations et des procédures accélérées, le droit à un logement décent risque de devenir un luxe pour une partie de la population. Il est temps de passer des ‘sparadraps fiscaux’ à une véritable stratégie de long terme. »