Longtemps perçue comme une réponse à des problèmes immédiats, la rénovation énergétique des bâtiments change de paradigme. Face aux exigences du PEB à Bruxelles, Morgan Timmermans, Cofondateur d’Onis et ancien professionnel de l’immobilier, prône une approche globale et préventive. Pour lui, un immeuble ne se répare plus : il se pilote.
Sortir de la rénovation curative
« Pendant des décennies, on rénovait par nécessité : une infiltration, une façade dégradée, une chaudière en panne… Aujourd’hui, cette logique atteint ses limites », estime Morgan Timmermans. « À Bruxelles, l’échéance de 2033 oblige les propriétaires à se projeter. Attendre pourrait concentrer les demandes, allonger les délais et faire grimper les coûts. Anticiper permet de hiérarchiser les priorités et d’étaler les investissements. »
Pour Onis, toitures, façades, châssis, isolation et stabilité doivent être examinés ensemble. « Intervenir par rustines coûte plus cher à long terme. L’objectif est de construire un plan cohérent, adapté au bâtiment et à la stratégie patrimoniale du propriétaire. »
Ce qui se joue n’est plus seulement la facture énergétique
Onis assume une lecture patrimoniale. « Pour un détenteur de portefeuille, la performance énergétique ne se résume plus à la consommation de ses locataires. Elle touche la valeur, la liquidité et le risque de l’actif. » Un immeuble mal anticipé accumule une dette technique et énergétique qui se révèle lors d’une transaction : décote, travaux, délais. « Nous ne vendons pas des mètres carrés d’isolant, nous défendons une valeur patrimoniale. »
L’enveloppe reste le point de départ. « L’énergie, c’est bien. La conserver, c’est mieux. Une enveloppe performante réduit la quantité d’énergie qu’il faut fournir au bâtiment. » Une toiture peut alors protéger, isoler et produire.
L’objectif est de croiser l’historique des interventions, des modèles numériques et des données techniques pour anticiper les besoins avant qu’ils ne deviennent critiques.
Voir ce que personne ne voyait
Le drone a changé le diagnostic du bâtiment. Là où l’inspection se limitait aux zones accessibles, haute définition, photogrammétrie, thermographie, reconstruction 3D, sondages et essais offrent aujourd’hui une lecture plus complète de l’enveloppe et de ses pathologies.
Mais la donnée doit être interprétée. « Lorsque le dossier l’exige, Onis mobilise et coordonne ingénieurs en stabilité, architectes ou bureaux d’études spécialisés, tout en restant l’interlocuteur central du propriétaire », précise notre interlocuteur. « Études structurelles, reprises de charges, fissurations, mitoyennetés ou urbanisme alimentent une cartographie du risque et une hiérarchie d’investissement. » Cette approche s’impose sur les immeubles de maître, les copropriétés patrimoniales et les ensembles classés ou protégés, où l’approximation n’a pas sa place.
Réconcilier technique et valeur immobilière
L’approche d’Onis se distingue par une double lecture : celle du chantier et celle de l’actif immobilier. Notre interlocuteur accompagne ainsi des multipropriétaires dans la gestion de parcs immobiliers complexes. Au moment où nous écrivons ces lignes, l’entreprise mène une mission sur six bâtiments représentant 350 appartements, avec une programmation technique et financière.
« Chaque intervention doit être hiérarchisée selon son urgence, son impact et son coût. Notre métier est d’aider un propriétaire à savoir ce qu’il doit faire aujourd’hui pour ne pas subir son bâtiment demain. »
Vers une gestion prédictive du bâtiment
Pour Onis, les travaux ne sont qu’une étape. L’objectif est de croiser l’historique des interventions, des modèles numériques et des données techniques pour anticiper les besoins avant qu’ils ne deviennent critiques.
« Notre métier est d’aider un propriétaire à savoir aujourd’hui ce que son bâtiment devra être demain », conclut Morgan Timmermans. « Diagnostiquer, anticiper, programmer, conserver, produire, piloter. C’est ainsi qu’un bâtiment cesse d’être une charge pour redevenir un actif : une valeur à préserver, à améliorer et à piloter dans le temps. »